Čekáte na pokles cen nemovitostí? Marně! 

Současná koronavirová krize vyvolává v lidech řadu otázek, mimo jiné i o tom, jaký dopad bude mít tato krize na ceny nemovitostí. Dojde konečně k poklesu cen nemovitostí na českém trhu? Zvýší se dostupnost bydlení, která je v Čechách jedna z nejhorších v Evropě? I přesto, že bychom byli rádi posli dobrých zpráv, fakta hovoří jinak.

Výrazný růst cen nemovitostí není v ekonomice nic neojedinělého. Od přelomu milénia zažila České republika dokonce tři období, ve kterém velmi výrazně vzrostly ceny nemovitostí. Prvním bylo období do roku 2003, kdy růst cen nemovitostí souvisel s očekávaným vstupem České republiky do Evropské Unie. Druhým obdobím byla ekonomická konjuktura do roku 2008, která byla ukončená Velkou finanční krizí, potažmo ekonomickou krizí.

Ve třetím období se nacházíme v současné době. Čím je ovšem současná situace výjimečná je to, na jaké hodnoty se ceny nemovitostí dostaly a rovněž to, že ceny bytů na sekundárním trhu mnohdy předhonily ceny bytů od developerů.

Za posledních deset let tak došlo k enormním nárůstům cen nemovitostí, a to napříč celou Českou republikou.

Od roku 2010 rostly ceny nemovitostí v České republice v průměru o 6,6 %, přičemž v posledních třech letech se tempo růstu zvýšilo na úroveň okolo 10 %. Nejvýraznějších nárůstů doznaly Karlovy Vary, kde se během deseti let ceny bytů zvýšily o 200 %, to odpovídá zhruba ročnímu růstu v průměru o 8,2 %.

Co tedy hraje proti snížení cen nemovitostí?

Úrokové sazby

Ještě před několika měsíci hrozil realitnímu trhu růst úrokových sazeb, což všeobecně působí negativně na valuace nemovitostí, jejichž cena ty v prostředí zvyšujících se úrokových sazeb klesá. Tato doba je ovšem pryč. Současná krize nutí centrální banky na celém světě, ČNB nevyjímaje, ke snižování úrokových sazeb v zájmu podpory ekonomiky. Již teď je jasné, že současná koronavirová krize vyvolá nemalé hospodářské ztráty, což bude mít za následek to, že úrokové sazby ještě dlouho zůstanou nízko. Situace, že by se Česká národní banka rozhodla úrokové sazby zase zvyšovat, je i přes rostoucí inflaci, značně nepravděpodobná.

Potom, co Česká národní banka opatrně úrokové sazby několik měsíců zvyšovala, se v březnu rozhodla ke skokovému snížení 2T repo sazby, a to nejprve na hodnotu 1,75% a následně na konci března současnou hodnotu 1,0%. Jsme tedy na stejné hodnotě jako v červnu 2018.

Hypoteční úvěry

V situaci, kdy by docházelo k hromadným defaultům hypotečních úvěrů, držitelé hypoték by neměli na splátky a docházelo by k nuceným prodejům nemovitostí, by ceny nemovitostí mohly poklesnout. Situace v České republice je ovšem jiná. I přesto, že mnozí nadávali na nová regulační ČNB ohledně výše LTV a ukazatelů příjmů, ukazuje se, že ČNB byla ve svých rozhodnutích prozíravá a správná.

Český hypoteční trh je zdravý, rozhodně se nenacházíme v situaci, kdy by lidé dlužili více jak 100% hodnoty nemovitosti, jak tomu bylo před Velkou finanční krizí v Americe. Česká národní banka si rovněž s komerčními bankami nepřejí hromadné defaulty, a tak probíhají jednání, jak lidem s hypotečními úvěry alespoň přechodně ulehčit. Ať už se jedná o odklad splátky hypoték, úroků, dočasné snížení splátek, nebo přechodné snížení regulatorních opatření ČNB, banky si jsou vědomé toho, že platící klient je lepší než klient v exekuci.

To, zda se projeví snižování sazeb ze strany ČNB do snižování úrokových sazeb na hypotečních úvěrech je otázkou. Na odpověď si budeme muset ještě minimálně měsíc počkat. Většina bank na českém trhu zaujala zatím vyčkávací pozici. Snížení 2T repo sazby se nemusí nutně promítnout do snižování hypotečních sazeb, jelikož banky se teď budu snažit spíše posečkat s dopady na českou ekonomiku. Budou spíše zvyšovat rizikové marže. Při zohlednění boje o nové klienty lze tak předpokládat, že se úrokové sazby budou pohybovat někde v okolí 2 - 2,5 %, což je stále velmi nízká hodnota.

Co na druhou stranu lže očekávat s celkem s 100% jistotou, je pokles v objemu i počtu sjednaných hypotečních úvěrů, a to minimálně v několika následujících měsících. I přesto, že zatím nejsou zveřejněná data o počtu sjednaných hypoték za březen, lze na tomto poli očekávat razantní pokles. Tento pokles plyne jednak z charakteru celkové současné situace, kdy je nejen omezen provoz samotných bankovních poboček a realitních kanceláří, ale jsou v platnosti i karanténní opatření, která ve většině případů uzavření realitní transakce znemožňují. Rovněž v nejistých dobách klesá ochota lidí se zadlužovat a provádět významná investiční rozhodnutí. Trh tak bude v současné době spíše vyčkávat na to, jak velké dopady bude krize na ekonomiku mít.

Nízká výstavba = nízká nabídka

Jedním z největších důvodů, proč všeobecně nelze očekávat razantní pokles v cenách nemovitostí je to, že nabídka dlouhodobě nestíhá poptávku. Stavební zákon, který vešel v účinnost v roce 2007, a který byl od té doby již 24krát novelizován, výstavbě rozhodně nepomohl. Naopak, celý proces výstavby a povolovacího procesu se výrazně zpomalil. Přidejme k tomu to, že byl realitní trh po poslední finanční krizi nadopovaný rekordně nízkými úrokovými sazbami a abnormálně vysokou poptávkou po hypotékách, a máte odpověď na to, proč ceny nemovitostí rostou rychlostí, jakou rostou.

Výrazný pokles v počtu vydaných stavebních povolení, potažmo počtu zahájených bytů vytvořil na trhu s realitami díru, která se bude zaplňovat několik let. V Praze chybí v současné době odhadem okolo 20 000 bytů, měsíčně se prodá zhruba 400 bytů v novostavbách, přičemž se na trh měsíčně uvede méně než polovina nových bytů. V novostavbách v Praze tak zbývá něco okolo 3 000 bytů k prodeji, což je zásoba, při podobném tempu prodeje bytů, na zhruba 8 měsíců.

Zvyšující se náklady na vstupu

Do prodejní ceny bytů se mimo jiné promítá i cena zdrojů a materiálů. Inflace, stejně jako rostoucí náklady na vstupech hrají nemalou roli v tom, že dochází k růstu prodejních cen bytů. Přeci jen developer chce něco vydělat na tom, že novostavbu postaví.

Devizové intervence České národní banky, které byly ukončené v roce 2017 rovněž přispěly k tomu, že došlo k růstu cen na vstupu, a to zejména u importovaných surovin.

Úbytek pracovní síly

Současná koronavirová krize, která vedla k uzavření hranic pro cizince, způsobila i odliv pracovní síly některým developerským a stavařský společnostem. Není žádným tajemstvím, že na stavbách velmi často pracují cizinci, a to zejména z východní Evropy. Ti ovšem, vlivem současné nestabilní situace, odjeli a není jasné, kdy a zda vůbec jim bude umožněn v blízké době návrat. Některé stavařské společnosti tak mohou čelit výraznému odlivu pracovní síly. To se projeví nejen ve zpomalení výstavby, jelikož nebude dostatek pracovní síly k zajištění harmonogramů, ale může se to samozřejmě projevit i růstem nákladů na mzdy, což se ovšem opět promítne do růstu cen nemovitostí.

Migrace obyvatel

I přesto, že se nejedná o nejvýraznější důvod k růstu cen nemovitostí, nelze opomínat i možné sociální změny, které bude současná krize mít na obyvatele v České republice. Vlivem ekonomických dopadů může dojít k zcela zásadnímu přesunu obyvatel po republice v důsledku krachu některých podniků. Rovněž může dojít k urychlení migrace obyvatel do větších měst s cílem najít si novou nebo případně lepší práci. Je potřeba myslet i na to, že současná koronavirová krize donutila mnoho trvale mimo republiku žijících Čechů vrátit se ze zahraničí domů. Zda na trvalo nebo pouze přechodně ukáže až čas. Pokud na trvalo, tak to bude znamenat větší nápor na poptávku nových bytů nebo nájmů.

Změny na poli nájemního bydlení

Pronajímatelé nemovitostí nemají v současné lehkou situaci. Vláda jim vcelku výrazně v současné době zasahuje do jejich práv, tím že se snaží pomoci nájemníkům, kteří kvůli krizi přišli o práci. To je ovšem velmi nepříznivá situace pro majitele bytů, kteří si v době ekonomické konjuktury byty pořídili za účelem zisku, do tohoto schématu je jim v současné době montuje vláda se svými ochranářskými rozhodnutími.

Je tak možné, že se na trh ve velmi krátkém období dostane více bytů, zvláště těch investičních, které si majitelé pořídili na hypotéku s cílem, že vybírané nájemné bude splácet pořízenou hypotéku. Vidina toho, že by o tento příjem mohli na několik měsíců přijít je možná donutí dát tyto byty na trh k prodeji.

Sdílená ekonomika trpí

Na trhu s nájmy se v Praze v posledních několika týdnech objevilo několik desítek nových bytů. A to zejména v centru města. Jedná se většinou o malé a vybavené byty, které zaujmout poměrně nízkým nájemným. Ano, hádáte správně. Jedná se o byty, které byly ještě v únoru v nabídce služby AirBnb. Pronajímatelé těchto bytů přišli ze dne na den o poptávku, a tak zkouší na přechodnou dobu, nebo i dlouhodobě pronajmout vcelku atraktivní byty Čechům.

Promítne se tato situace ovšem do trhu s nájemným v Praze? Spíše ne. Větší množství bytů v centru rozhodně pomůže snížit cenu nájemného v těchto lokalitách, nicméně na zbytek Prahy to mít ovšem výrazný vliv nebude. Jedná se o většinou malé byty, které nejsou vhodné pro více jak dva lidi, už vůbec ne pro rodiny s dětmi. Poptávka po nájmech v centru Prahy je rovněž dlouhodobě nižší než například v okrajových částech Prahy, které jsou vhodnější pro rodiny s dětmi.

I přes nízké úrokové sazby si lidé, kteří přišli o práci, snížil se jim přechodně příjem nebo byli zasažení současnou krizí, nejspíše nákup nové nemovitosti v blízké době rozmyslí. Minimálně nákup nejspíše na několik měsíců raději odloží. To může zvýšit poptávku po nájmech.

Nejistota ohledně toho, zda se virus v nějaké podobě nevrátí, nejspíše způsobí to, že lidé budou tento rok maximálně šetřit a s nějakými velkými investičními rozhodnutí počkají, až co se letos stane. Co kdyby se virus vrátil v zimě ještě silnější?

Růst poptávky po nájmech způsobí zcela logicky růst nájmů a růst nájemních výnosů.

Jak tedy ovlivní současná korona virová krize ceny nemovitostí?

Současnou situaci rozhodně nelze posuzovat plošně. Tak jako v každé krizi je potřeba rozlišit, na koho krize dopadne více a na koho méně. Některé regiony mohou být krizí zasažené více, někde dojde k významnější korekci cen nemovitostí a v některých regionech může krize způsobit dokonce další růst cen. V predikci toho, jaký vývoj lze očekávat na realitním trhu, a toho jaký vliv bude mít současná korona virová krize na ceny realit, je potřeba rozlišit následující:

• V jaké lokalitě se nemovitost nachází

V regionech, které budou výrazně ekonomicky zasažené současnou krizí, lze očekávat větší korekce cen nemovitostí než v regionech, které krizi ustojí lépe. Pokud někde dojde ke krachům významných podniků a odlivu pracovní sil, lze očekávat pokles cen nemovitostí.

• Stáří nemovitosti

V posledních několika měsících jsme byli svědky až neuvěřitelného růstu cen nemovitostí, a to nejen na primárním trhu, ale zejména na sekundárním trhu s nemovitostmi. V některých krajských městech se dokonce cena za koupi nového bytu dostala pod cenu bytu v paneláku. Důvod je zcela logický, zejména v městech, kde se nestaví se vyprodaly byty v novostavbách, a zbývají pouze panelákové byty, u nichž výrazně roste cena.

Jaký bude celkový dopad koronavirové krize na realitní trh uvidíme v několika následujících měsících, nicméně výraznou korekci cen bytů směrem dolů neočekáváme. Mnohem pravděpodobnější je stagnace cen s případným poklesem cen bytů na sekundárním trhu. Faktorem, který bude působit proti poklesu cen bytů je stále přetrvávající nedostatek nemovitostí, a také to, že má stále mnoho lidí dostatek volných peněžních prostředků na investice. Každá krize ke zároveň příležitostí, a tak může mnoho investorů využít opětovných nízkých úrokových sazeb a po krizi se rozhodnout zainvestovat peníze do realitního trhu, což by rovněž brzdilo jakýkoliv možný pokles v cenách nemovitostí.

Napsáno Tereza Pokorná Duben 9, 2020